.

-Росіяни інвестують у нерухомість з історією.


Інвестиції в історичну нерухомість.

.

Придбання історичних особняків часто порівнюють із вкладеннями в антикваріат, який, як правило, з роками тільки дорожчає.

Однак якщо мова йде про покупку з інвестиційними цілями, паралель перестає виглядати такою однозначною - завдяки, поки що нестабільному стану справ на ринку нерухомості в цілому, так і інвестиційної специфіці сегмента особняків, де пропозиція, попит, ціноутворення - все особливе.

Покупців, які заявляють про інвестиційну мету придбання «особняка з історією», умовно можна розділити на 3 групи. До першої належать компанії, рідше фізичні особи, для яких володіння подібним об'єктом - елемент престижу, яскрава фарба у формуванні свого фінансового іміджу та бізнес-репутації. Лише один факт на підтвердження того, що елемент цей має величезне значення: останнє, чим власники або орендарі особняків жертвували під найжорстокішим натиском кризи - це як раз на адресу прописки.

Варто зазначити, що інвесторів цієї групи (до яких можуть відноситися великі міжнародні корпорації, представники ПЕК, сервісні компанії, орієнтовані на високобюджетних клієнтів, і т.д.) часто відрізняє повна байдужість до економічних складових. Питання «Скільки?» (Читай - «Почім»?) вони собі часом не задають зовсім, оскільки і від інвестицій чекають віддачі не з фінансовим, а з репутаційним забарвленням. Тому які б кризові або посткризові часи не були, яким би не був загальний ціновий фон і ситуація в сегменті, для таких інвесторів вкладення в особняк завжди вигідні.

Друга інвестгрупа - це компанії, які, придбавши особняк або як дистрес-актив, або не в самому кращому, а то й в аварійному стані, діють по одній з двох схем. Вони або розробляють концепцію, упорядковують документацію, проводять реконструкцію і потім продають (профільному інвесторові або кінцевому покупцеві), або обмежуються передпродажною підготовкою (в рамках якої ні про яку реконструкції мова вже не йде) і потім теж продають. Згідно з експертними оцінками, у другому випадку віддача від інвестицій може скласти 10-15%, у першому помітно більше - 25-30%, однак строки повернення грошей непередбачувані. Наприклад, тому, що на шляху фінансового процвітання інвестора встане безліч узгоджень і обтяжень, обмежень і заборон - як федерального, так і суто московського характеру. Або, наприклад, тому, що хоча формула «Попит перевищує пропозицію» досі вірна для ринку особняків, вони все-таки товар штучний і досить примхливий в частині пошуку справжнього «свого» кінцевого покупця.

Третя група інвесторів, що вважається наймасштабнішою, - це ті, хто купує особняки не для власного розміщення і навіть не для перепродажу, а з прицілом на орендний бізнес. Для них якомога менші строки повернення інвестицій - питання, що має життєво важливе значення: максимум, на що вони зазвичай готові - 6-8 років, хоча насправді часто доводиться чекати значно довше. Такий орендний бізнес вважався прибутковим навіть у кризу і, безумовно, виглядає привабливим сьогодні, коли поступово відновлюється економічна активність і на ринок починають повертатися старі і приходити нові орендарі, своїм інтересом потихеньку штовхають вгору ставки оренди. Проте до колишньої стабільності ще далеко, тому зберігаються інвестиційні ризики, особливо неприємні на тлі серйозного обсягу спочатку необхідних вкладень.

Інвесторам другої і третьої групи необхідно як «Отче наш» вивчити заповідь, яка говорить: рівень інвестиційної привабливості об'єкта нерухомості і закладений в ньому потенціал високого доходу (який і цікавить інвестора в першу чергу!) Визначається п'ятьма головними факторами.

Перший - місце розташування (це поняття включає в себе не тільки престижність адреси, а й транспортну доступність, архітектурне середовище, наявність парковок і т.д.).

Другий - стан самого об'єкта (розміри, загальний фізичний знос - він, до речі, має становити не більше 60%, інженерні комунікації, механічне обладнання тощо).

Третій - ринкова ситуація (відсутність конфлікту між попитом і пропозицією, зростаюча місткість ринку і т.д.).

Четвертий - найкраще і найбільш ефективне використання об'єкта.

Нарешті, п'яте - економічно розумна вартість тих робіт, які необхідно провести для досягнення кінцевого позитивного результату. Останнє особливо важливо, оскільки інвестори, як правило, складають найоптимістичніший для себе фінансовий план-графік, і їх початкова неготовність до того, що життя напевно підкоригує паперові розрахунки, може обернутися інвестиційним крахом.

Втім, як би лякаюче не виглядали всі ці міркування, інвестиційна статистика говорить на користь особняків: скажімо, якщо в Санкт-Петербурзі, згідно з недавніми підрахунками, 90-95% покупців особняків купують їх для власних потреб, то в Москві таких тільки 40% від загального обсягу. А інші 60% все-таки розглядають вкладення в особняки як вигідні, хоча і довгострокові інвестиції.




2011-11-25 14:49:16


Новости в сети.





Обзор сети
.


.

Деньги, экономика, финансы
Рекомендуем
.

Иногда ищут и такое


.